روشهای ارزیابی REIT

شرکت هایی که در صنایعی مانند فناوری ، خرده فروشی ، مصرف کننده ، صنعت ، مراقبت های بهداشتی با استفاده از رویکردهای مبتنی بر درآمد یا درآمد ، مانند تجزیه و تحلیل جریان نقدی تخفیف یا تجزیه و تحلیل شرکت قابل مقایسه ، ارزش دارند.

در مقابل ، ارزش خالص دارایی ("NAV") و مدل تخفیف سود سهام ("DDM") رایج ترین رویکرد ارزیابی REIT است.

بنابراین چه تفاوتی در مورد REITS دارد؟

با استفاده از این نوع دیگر شرکت ها ، ارزش دارایی هایی که روی ترازنامه خود قرار می گیرند ، بازارهای کارآمد ندارند که از آن می توانند ارزش گذاری کنند. اگر می خواهید با نگاه کردن به ترازنامه آن ، اپل را ارزش قائل شوید ، مقدار واقعی سیب را به شدت کم تحقق می بخشید زیرا ارزش دارایی های اپل (همانطور که در ترازنامه ثبت شده است) با هزینه تاریخی ثبت می شوند و بنابراین ارزش واقعی آن را منعکس نمی کنندبشر

به عنوان نمونه ، برند اپل - که بسیار با ارزش است - تقریباً هیچ ارزشی در ترازنامه ندارد.

اما REITS متفاوت است. دارایی های نشسته در REIT نسبتاً مایع هستند و بسیاری از دارایی های قابل مقایسه با املاک و مستغلات دائماً خریداری و فروخته می شوند. این بدان معناست که بازار املاک و مستغلات می تواند بینش زیادی در مورد ارزش عادلانه بازار دارایی هایی که شامل یک سبد REIT است ، ارائه دهد.

علاوه بر این ، REITS مجبور است تقریباً تمام سود خود را به عنوان سود سهام پرداخت کند ، و مدل تخفیف سود سهام را به یکی دیگر از روشهای ارزیابی ارجح تبدیل می کند.

روشهای ارزیابی REIT: جدول خلاصه

1. نرخ کلاه (درآمد خالص عملیاتی / ارزش املاک)
2. ارزش سهام / FFO
3. ارزش سهام / Affo

ارزیابی REIT با استفاده از NAV (فرآیند 7 مرحله ای)

ارزیابی NAV رایج ترین روش ارزیابی REIT است. در زیر فرآیند 7 مرحله ای برای ارزیابی REIT با استفاده از رویکرد NAV آمده است.

مرحله 1: FMV (ارزش بازار منصفانه) دارایی های املاک و مستغلات NoI را ارزیابی کنید

این مهمترین فرض در NAV است. از این گذشته ، REIT مجموعه ای از دارایی های املاک و مستغلات است - اضافه کردن آنها باید اولین قدم خوب برای درک ارزش کلی REIT باشد.

• درآمد عملیاتی خالص ("NOI") حاصل از سبد املاک و مستغلات (معمولاً به صورت 1 ساله رو به جلو) را بدست آورید و با ارزیابی دقیق تر با نرخ کلاه تخمین زده شده "تجمعی" یا در صورت امکان تقسیم کنید.
• هنگامی که اطلاعات در دسترس است (معمولاً اینگونه نیست) ، از نرخ های کلاه و NOI متمایز برای هر منطقه ، نوع خاصیت یا حتی توسط خصوصیات فردی استفاده کنید.

مرحله 2: NOI را تنظیم کنید تا منعکس کننده "تعمیر و نگهداری" مورد نیاز Capex باشد.

REITS باید سرمایه گذاری های منظم سرمایه را در خصوصیات موجود خود انجام دهد ، که در NOI اسیر نمی شود و نتیجه این است که Capex گاهی اوقات کاملاً یا به شدت در NAV دست کم گرفته می شود.

با این حال ، نادیده گرفتن هزینه مکرر CAPEX ، ارزیابی را بیش از حد ارزیابی می کند ، بنابراین یک ارزیابی مناسب NAV باید NOI را برای انتظار برای هزینه های مورد نیاز سالانه کاهش دهد.

مرحله 3: FMV درآمدی را که در NOI گنجانده نشده است ، ارزش قائل شوید

جریان های درآمد که در NOI مانند هزینه های مدیریتی ، شرکت وابسته و درآمد JV نیز درج نشده است ، ارزش ایجاد می کند و باید در ارزیابی NAV گنجانده شود.

به طور معمول این کار با استفاده از نرخ کلاه (که می تواند متفاوت از نرخ مورد استفاده برای ارزش گذاری املاک و مستغلات NOI باشد) با درآمدی که قبلاً در NOI موجود نیست ، انجام می شود.

مرحله 4: مقدار را پایین تنظیم کنید تا سربار شرکت ها را منعکس کند

اکنون که ارزش همه دارایی ها را شمرده اید ، حتماً ارزیابی را با سربار شرکت تنظیم کنید - این هزینه ای است که به NOI نرسد و باید در NAV منعکس شود تا ارزش ارزیابی را بیش از حد انجام ندهد. رویکرد مشترک این است که به سادگی پیش بینی سربار شرکت های سال آینده را با نرخ کلاه تقسیم کنید.

مرحله 5. هر دارایی REIT دیگری مانند پول نقد را اضافه کنید

اگر REIT پول نقدی یا دارایی های دیگری دارد که قبلاً شمارش نشده است ، معمولاً آنها را به ارزش کتاب خود اضافه کنید ، شاید با حق بیمه (یا به ندرت تخفیف) تنظیم شود که مناسب برای بازتاب ارزش بازار باشد.

مرحله 6. بدهی را کم کنید و سهام را برای رسیدن به NAV ترجیح دهید

بدهی ، سهام ترجیحی و سایر مطالبات مالی غیر عملیاتی علیه REIT باید برای رسیدن به ارزش عدالت کم شود. علاوه بر این ، این تعهدات باید با ارزش بازار منصفانه منعکس شود. با این حال ، پزشکان اغلب به دلیل تفاوت اندک بین کتاب و ارزش منصفانه ، به سادگی از ارزش کتاب برای بدهی استفاده می کنند.

در این مرحله ، NAV برای REIT به ارزش سهام می رسد. مرحله آخر این است که به سادگی این امر را به یک ارزش سهام در هر سهم تبدیل کنیم.

مرحله 7: تقسیم شده توسط سهام رقیق شده

این مرحله آخر برای رسیدن به NAV برای هر سهم است. برای یک REIT عمومی ، ارزش سهام مشتق از NAV در برابر سرمایه بازار عمومی REIT مقایسه می شود. پس از حسابداری برای تخفیف های بالقوه قابل توجیه یا حق بیمه به NAV ، نتیجه گیری در مورد اینکه آیا قیمت سهم REIT بیش از حد ارزش گذاری شده یا کم ارزش است ، می تواند حاصل شود.

نتیجه گیری: آموزش مدل سازی ارزیابی REIT

آیا می خواهید یاد بگیرید که چگونه یک ارزیابی REIT را به روشی که می خواهید به عنوان یک سرمایه گذار در املاک و مستغلات انجام دهید؟

برنامه مدل سازی REIT ما از یک مطالعه موردی واقعی استفاده می کند تا از طریق مرحله به مرحله فرآیند مدل سازی REIT انجام شود ، دقیقاً به روشی که توسط سرمایه گذاران حرفه ای REIT و بانکداران سرمایه گذاری انجام شده است.

مدلینگ مالی املاک و مستغلات

این برنامه همه چیزهایی را که برای ساخت و تفسیر مدل های مالی املاک و مستغلات نیاز دارید ، تجزیه می کند. در شرکتهای پیشرو سهامدار خصوصی و مؤسسات دانشگاهی در پیشرو در املاک و مستغلات جهان استفاده می شود.